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                  揭秘 | 中建集團是如何擺脫開發商拖累的

                  來源:  企觀國資       作者:張鳳玲      發布時間:2024-2-27 17:50  |  

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                  中國建筑集團有限公司(簡稱中建集團)掌舵者,開年很忙。

                  董事長鄭學選延續了此前的走訪節奏。2024年2月,現身西安、北京等地,拜會陜西省委書記趙一德、省長趙剛,調研中建二局,考察基層地產項目,強調要做實做穩,當好集團高質量發展主力軍。

                  總經理張兆祥先是奔赴香港,2024年1月12日,拜訪了香港特區行政長官李家超,然后調研了中海集團,強調中海要繼續深耕地產主業。

                  在去年花費千億拿了1200萬平米土地之后,中建系房企今年仍在尋找機會繼續進擊。2024年1月4日,北京首輪土拍。中建壹品22億元拿下羊坊地塊,中建信和38億元拿下大瓦窯地塊。

                  中建集團繼續進擊的背后邏輯,是對其地產業務進行戰略升級,要把銷售回款落袋為安,要打造新的增長曲線。

                  更高,更核心

                  戰略升級首先指向市場聚焦,聚焦兩個方向:一是進擊高端房產市場;二是深耕一二線城市核心地塊,挖掘存量市場。

                  目前,中建集團的地產板塊包括中海和旗下八個局的地產業務。中海是全國最賺錢的房企,凈利率長期維持在20%以上。而中建下面的八個局都已經擁有獨立的地產品牌:中建智地(中建一局)、中建玖合(中建二局)、中建壹品(中建三局)、中建地產廣州(中建四局)、中建信和(中建五局)、中建地產天津(中建六局)、中建七局地產(中建七局)、中建東孚(中建八局)。

                  在一線城市的土地市場上,但凡優質地塊,中建系幾乎全面出擊。

                  在北京市場,2022年年中,頂流太陽宮地塊出讓時,中建玖合以66.8億元搖中。2023年2月,中建東孚拿下朝陽區小紅門地塊。2023年4月,中建玖合以40.4億元拿下朝陽區孫河地塊。2023年7月,中建智地以27億元拿下昌平區北七家地塊。2023年8月,中建壹品以38.18億元拿下大興新城地塊。2023年10月,中建東孚以75.9億元搖中豐臺郭公莊621宅地,中海發展以54.4億元拿下郭公莊614宅地+L08養老用地。

                  據企業觀察報統計,近兩年,中建系在北京市場拿地已經花費900億元。其中,中海拿地大約400億元,而中建超過450億元。

                  拿地之后,中建系已經打造了屬于自己的流量產品。

                  比如,中建智地拿下了通州、房山、順義、朝陽等近10宗地塊之后,在房山地區,中建智地打造的京西印玥、學府印悅都是房山樓盤銷售榜上的???,其在順義打造的中建宸廬、望京打造的中建10宸園等,都是高端豪宅項目。

                  再如,中建壹品操盤的海淀的網紅項目——中建壹品·學府公館,盛況一時,2022年一開盤,714套住宅即售罄,10小時賣了112.3億元。

                  北京另一個網紅項目——中建玖合府開盤當天,412套房源實現“日光”,網簽金額超過80億元。

                  這一波操作,讓中建系在北京高端市場嶄露頭角。中建壹品、中建智地、中建玖合,已經擠入了北京房企銷售榜前十。

                  高管換血

                  業務升級的前提是人的升級。

                  中建系高管升級由來已久。

                  早在2019年3月,中建智地董事長從任傳彬變更為樊飛軍,并于當年9月新增董事吳國強。當年12月,中建智地注冊資本從1億元變為3.6億元。

                  2020年,吳國強從中建智地副總經理升任為總經理,并開始頻繁出現于公眾視野。他是推動中建智地快速發展的關鍵人物。

                  不久后,“中建智地”這一名字正式誕生。2020年6月,“中建一局集團房地產開發有限公司”更名為“中建智地置業有限公司”。兩個月后,該公司注冊資本又增至18.6億元。

                  2020年8月,中建智地召開品牌發布會,對外公布新品牌,時任中建一局董事長羅世威出席發布會,提及要“打造房地產行業的地標”。幾個月后,中建智地推出北京首個項目“京西印玥”。

                  2021年,京西印玥成為北京年度銷售冠軍,成交1051套、銷售額近33億元。

                  之后,中建智地又推出“中建宸廬”,開盤勁銷8.8億元。

                  這樣的變化也發生在其他各局。

                  公開資料顯示:2023年2月,中建三局公布,周圣接替李琦任總經理。3月,中建六局宣布,段輝樂接替郭建軍任總經理;中建七局宣布,郭建軍任董事長,董文祥任總經理。5月,中建八局宣布,李永明不再兼任董事長,由周可璋接任。

                  這樣的變化,也發生在集團高層。

                  2023年9月,華潤置地總裁吳秉琪空降中國建筑,擔任副總經理。吳秉琪曾經在華潤摸爬滾打30年,據說其能力和情商都很高,強調業務導向,不喜歡派系斗爭。

                  目前中建集團、區域、城市公司都搶奪項目,在集團做管理,需要目視八方,不愛搞派系斗爭的吳秉琪就是合適的人選。

                  與此同時,中建系旗下八個局的地產業務正在大規模增長,但它并不需要另一個中海地產。中海地產與華潤置地的銷售規模、盈利能力相近,但業務模式不同。杭州亞運會等大型賽事背后,都有華潤置地的身影,而城市運營業務是中海地產的短板。從中建系地產轉型的步伐來看,這也可能是中建集團看中吳秉琪的一個原因。

                  被逼的升級

                  中建集團為什么急于升級?因為受開發商拖累不小。

                  眼下,中國建筑旗下的八個局,涉及的開庭公告少則兩三千份,多則上萬份,與人對簿公堂已成家常便飯。

                  根據企查查數據顯示:中建一局涉各類民事案件累計1.3萬件,涉建設工程施工合同、票據追索權等,占比為30%;中建二局涉各類民事案件累計1.6萬件,中建三局涉各類民事案件累計8000多件,中建四局、五局、六局和七局涉各類民事案件分別累計4000件、5000件、5000件和5600件,涉建設工程施工合同、票據追索權等,占比都超過20%;中建八局涉各類民事案件累計9000多件,涉建設工程施工合同、票據追索權等,占比也超過20%。

                  中建系與恒大的業務往來十分密集,恒大曾經也非常鐘愛中建三局、四局、五局,這也導致了這家巨無霸的央企出現不少恒大的應收款。以至于有投資者直接在網上詢問中國建筑董秘,中國建筑涉及恒大等違約房企的應收賬款規模到底有多大。中國建筑在投資者關系平臺上回復道:“公司旗下少數子企業雖在過去幾年曾承接其(恒大)工程項目,但近年已少有承接新項目。公司正在積極采取相關措施確保公司權益不受影響。目前,公司生產經營一切正常,無重大風險事項需披露?!?/p>

                  如果恒大集團宣告破產,根據債務清償的順序,中國建筑這類的總承包商處于劣勢地位。

                  為了保全資產,中國建筑旗下三局、四局和五局,已紛紛起訴恒大地產。例如,中建三局第一建設工程(承包方)向恒大地產全資子公司佛山市南??≌\房地產提起訴訟,討要到期工程款2325122.41元及利息。中建五局因為建筑施工合同糾紛,正式起訴恒大地產。

                  眾所周知,房地產是一個資金高周轉、高杠桿的行業,能花別人的錢,開發商一般不會動用自己的資金。所以建筑企業與開發商簽完合同后,大多先墊付材料、工程等費用,等開發商把房子賣了再慢慢支付款項。

                  這兩年,房地產市場遭遇前所未見的寒冬,這使得開發商的資金變得更加緊張,工程款結算周期變長,以至于一度出現商票逾期和違約兌付事件。

                  現金流必須掌握在自己手里,這是中國建筑“帶資進場”,自己拿地蓋房子銷售的原因。

                  令人欣慰的是,中建系地產業務拓展頗有成效。

                  目前,八大工程局旗下的業務板塊基本分為房屋建設業務、基礎設施建設業務、房地產投資與開發業務、設計勘察與咨詢業務、其他業務等。根據公開資料顯示:這些工程局的房屋建設業務收入占總營收的比例基本維持在70%以上。

                  因此這些年,各個工程局仍在不斷擴大地產開發業務規模,憑借著資金實力,近年來頻頻露面全國土拍市場,爭奪市場份額。

                  以中建一局為例。2022年,營收前三的業務為房屋建設業務、基礎設施建設業務、房地產投資與開發業務,營收占比分別為73.04%、18.62%、7.85%。其中的房地產投資與開發業務,占比有所上漲,2021年占比僅為4.5%。

                  從報表看,中建系八大工程局之所以拓展地產業務,主要在于該業務本身毛利率較高。其余業務毛利率大都不超10%,但地產業務毛利率能達到20%左右。

                  因此,隨著中建系的地產項目進入銷售回款階段,中建系將把現金流掌握在自己手中。屆時,中建系的地產業務將成功實現升級。

                  (編輯:王星

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